Racconti dal Paese Reale/1.

Piccola premessa: perdonatemi se uso questa frase che non sopporto nemmeno io; “Paese Reale” non vuol dire nulla, è  un nome ad effetto come quelli che usano nei programmi tv come "Piazza pulita" o "Servizio pubblico"; è semplicemente un modo come un altro per attirare l'attenzione e cercare di rappresentare un piccolo pezzetto di mondo in cui viviamo. Questa, e i racconti che verranno, se altri ne verranno, racconteranno piccoli episodi di vita quotidiana presi ad esempio per parlare di tematiche più ampie e più complesse che come sapete qui sul Blog dei Due Mondi ogni tanto trattiamo.

Il paese degli immobili.

Ad un certo punto della tua vita cominci a lavorare, i primi anni guadagni poco o niente, ti arrabatti cercando di guadagnare almeno “quelli per i vizi” come si dice dalle mie parti. Poi magari cominci a inserirti davvero nel mondo del lavoro, cominciano i primi incarichi, le prime soddisfazioni. Magari con l’aiuto di qualcuno che è ben disposto nei tuoi confronti e decide di intraprendere un percorso lavorativo in comune. A quel punto, magari dopo un po’ di rodaggio, dopo aver visto che le cose possono funzionare, decidi di fare un investimento e di comprarti uno studio un po’ più grande, da fare come hai sempre sognato, per poter fare il salto di qualità che ancora ti manca.

Tu sei giovane, i soldi ovviamente non li hai, non ti puoi permettere una cifra simile per un simile acquisto, ma per quello per fortuna ci sono i tuoi che ti aiutano e allora cominci a guardarti in giro.

Qui in Liguria, nel Tigullio per essere ancora più specifici, il mercato immobiliare è fermo e stagnante da ormai tempo immemore. Se cerchi un appartamento, anche un primo piano senza ascensore, non puoi mettere in conto di spendere meno di 200.000 €. A noi va bene anche un locale commerciale, ma le offerte non sono molte, non c’è mercato in queste zone, qui si specula, qui si vive sulle seconde case.

Se fate un giro per il levante ligure durante la bassa stagione noterete la maggior parte degli appartamenti chiusi, non è difficile vedere intere palazzine con le tapparelle abbassate, in attesa della stagione estiva che verrà. Insomma, dopo varie ed attente ricerche ci ritroviamo per le mani due occasioni, un magazzino semicentrale con vetrine ma quasi demolito e un piano rialzato in una zona leggermente migliore ma anche questo da ristrutturare. Andiamo a sentire un notaio.

Il notaio ci spiega che se noi vogliamo comprare il magazzino, al momento dell’atto dobbiamo pagare il 10% del suo valore di acquisto come tassa, quindi se ipoteticamente lo acquistassimo a 150.000 € ci sarebbero da aggiungere, solo di tasse, altri 15.000 €. Ma non basta. Ci dice pure che l’Ufficio del Registro, che fa capo all’Agenzia delle Entrate è obbligato a controllare ogni transazione che interessa gli immobili commerciali, come questo, ed è obbligata a valutare la congruità del prezzo di acquisto con il valore di mercato per un bene simile in quella zona. Dovete sapere che l’Agenzia del Territorio pubblica ogni sei mesi una serie di tabelle denominate OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) nelle cui si analizza il territorio comune per comune in base sia alle transazioni registrate in quella zona per quel dato periodo sia in base ai prezzi di mercato che vengono applicati dalle agenzie immobiliari. E qui sorge il primo problema.

Mettiamo il caso che io riesca a comprare questo magazzino di circa 50 metri quadrati a 100.000 €. Faccio il contratto, pago i miei 10.000 € di tasse e sono tranquillo. Poi un bel giorno mi arriva una raccomandata dall’Agenzia del Territorio in cui mi si dice che per quel tipo di immobile che ho acquistato la il prezzo di mercato non è di 2.000 €/mq ma bensì 2.800 €/mq. E che quindi io avrei dovuto comprarlo ad almeno 140.000 €. Per cui io devo all’erario la differenza che non ho pagato al momento della stipula del contratto cioè 4.000 € più gli interessi.

Se noi invece optiamo per un immobile residenziale le cose cambiano, in questo caso il 10% di tasse si dovrebbero pagare sul valore catastale, cioè la rendita catastale rivalutata per un coefficiente, insomma, su un abitazione popolare ci aggireremo intorno ai 2 – 4 mila euro e cosa ancora più importante, trattandosi di immobile abitativo l’Ufficio del Registro non sarebbe obbligato a controllare sull’importo dichiarato nell’atto di vendita.

Ora, a parte il piccolo esempio che vi ho riassunto qua sopra, questa prima parte mi è servita per introdurre questo argomento, che già da molto tempo volevo affrontare.

In questa ottima infografica de linkiesta.it vengono riportati alcuni dati molto importanti sui quali vorrei fare una breve riflessione. Nonostante la crisi fortissima dei prodotti finanziari, in Italia il mercato immobiliare, nel confronto tra il primo trimestre 2010 e il primo trimestre 2011, ha perso solo il 3,7% mantenendo i prezzi di acquisto degli immobili quasi invariati, con fluttuazioni intorno al punto percentuale, ciò dimostra che nonostante il mercato sia pressochè stagnante il valore delle case non scende, anzi, in alcuni casi addirittura aumenta.

Questo è il primo dato importante da tenere presente, assieme alle 120.000 case nuove invendute, una cifra arrotondata per difetto e anzi più vicina alle 150.000 unità, che contribuiscono a mantenere alto il prezzo del mercato immobiliare. A queste vanno aggiunte i 4,2 milioni di case sfitte o parzialmente inagibili che potrebbero davvero sbloccare la questione degli alloggi soprattutto per i giovani e le giovani famiglie.

Come combattere allora questa stagnazione di mercato? Attingendo da quei famosi 4 milioni di appartamenti mantenuti sfitti, creando un sistema nel quale il proprietario ha convenienza ad affittare, e a farlo in regola. Ovviamente sarebbe ingiusto costringere coloro i quali hanno una seconda casa a darla in affitto nel periodo di non utilizzo, tuttavia in questi casi si potrebbe applicare un’aliquota maggiorata sia per l’ICI che per l’IRPEF. Per chi invece volesse aderire a questo tipo di sistema si potrebbero adottare tutta una serie di interventi come l’esenzione totale dai redditi derivanti dai canoni di affitto, canoni di affitto che nel caso di giovani e giovani coppie potrebbero essere calmierati, ad esempio da 300 a 600 € a seconda delle dimensioni dell’immobile; come si potrebbe semplificare anche tutto il sistema per la registrazione dei contratti locazione, anche qui eliminando tutti i diritti per l’evasione della pratica. Basterebbero modelli unici semplificati in marca da bollo con il solo obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate.

Con poco si potrebbe creare un mercato virtuoso di affitto, anche per brevi periodi, tipo 6 mesi, che permetta anche ai più giovani di potersi rendere autosufficienti e nello stesso tempo di non ritrovarsi a spasso una volta scaduto il contratto precedente contando in un ampio mercato che garantisca sempre nuovi alloggi liberi a rotazione.

I comuni, soprattutto quelli più grandi e quelli maggiormente interessati dalla presenza di seconde case, avrebbero l’onere di controllare le effettive residenze dichiarate sul loro territorio e di conseguenza avrebbero a loro destinati tutti i proventi di questi controlli.

Come sempre più delle leggi e delle imposizioni è necessario un cambio di mentalità e forse non saremo mai come la scandinavia, probabilmente le storture e le ingiustizie nel sistema continueranno a rimanere, ma come sempre sarebbe stupido non provarci.